Interpelacje Poselskie

   W związku z uwagami interesantów dotyczącymi administracji geodezyjnej proszę o wyjaśnienie, jakie dokumenty służą do prostowania działów I ksiąg wieczystych i czy nie byłoby wskazane przywrócić instytucję ˝wykazu zmian gruntowych˝.

   Interesanta (bardzo często rolnika) dotykają niezawinione przez niego (zawinione przez organy państwa) problemy dotyczące prostowania działów I ksiąg wieczystych. Art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że sprostowania oznaczenia nieruchomości sąd wieczystoksięgowy dokonuje na podstawie danych z katastru nieruchomości, a § 28 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów precyzuje, że dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Przepisy o ewidencji gruntów i budynków nie przewidują wydawania innych dokumentów jak wymieniane wyrysy z map ewidencyjnych i wypisy z rejestru gruntów. Przy powyższym decyduje praktyka lokalna, albo ukierunkowana na elastyczność organu administracji geodezyjnej, albo na ustępstwo sądów wieczystoksięgowych. Patowe są sytuacje, gdy sąd wieczystoksięgowy i organ administracji geodezyjnej zasłaniają się swoimi przepisami, a obywatel nie może rozporządzać swoją nieruchomością. Zwracam także uwagę na korupcjogenny brak takich regulacji, gdyż odstępstwo od przepisów czy ich naciąganie z reguły kosztuje. Żądanie, aby zainteresowany w każdym przypadku wykonywał mapę dla celów prawnych, również niejednokrotnie prowadzi do absurdu.

   Obowiązujące rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 października 2003 r. wymieniało będący podstawą oznaczenia nieruchomości ˝wykaz zmian gruntowych˝. Po nowelizacji obowiązującej od dnia 25 października 2003 r. przepisy tego rozporządzenia nie wymieniają wykazu zmian gruntowych, ograniczając się do stwierdzenia ˝lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej˝.

   Przeczytane przeze mnie przepisy ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków nie wymieniają wydawanego dokumentu pod nazwą ˝wyciąg z wykazu zmian gruntowych˝. Jednakże praktyka większości urzędów geodezyjnych i sądów wieczystoksięgowych dopuszcza posługiwanie się wykazem zmian gruntowych, a nawet jego zmodyfikowanymi wersjami, jak ˝wykazem zmian hipotecznych˝ czy ˝wykazem synchronizacyjnym˝.

   Te dokumenty, dla których trudno ustalić ich podstawę prawną wydawania, są bardzo dobrym dokumentem dla prostowania działów I ksiąg wieczystych. Według mojej oceny są opinią uprawnionego geodety przyjętą do właściwego zasobu geodezyjnego, na podstawie której sąd wieczystoksięgowy może sprostować oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej. Opracowując wykaz zmian gruntowych, geodeta bada dokumenty złożone do księgi wieczystej oraz dokumenty złożone do zasobu geodezyjnego, porównuje je i ustala, że np. obecna nieruchomość obszaru 1 hektar 3243 metry kwadratowe, składająca się z działek ewidencyjnych nr 14 i 15 odpowiada nieruchomości opisanej w księdze wieczystej kw. 2345 obszaru 1 hektar 35 arów, oznaczonej jako działki nr 13/2 i 43/1.

   Najczęściej spotykane przypadki problemów interesantów, orzekających w księgach wieczystych czy notariuszy z prostowaniem działów I ksiąg wieczystych:

   1. Przy braku wpisanej w ewidencji gruntów podstawy prawnej nabycia nieruchomości zachodzi konieczność ustalenia, że dana nieruchomość z ewidencji gruntów odpowiada nieruchomości:

   - nabytej aktem notarialnym zawartym przed założeniem ewidencji gruntów,

   - nieruchomości nabytej stosownie do orzeczenia sądu wydanego przed założeniem ewidencji gruntów,

   - nieruchomości opisanej w dawnej księdze wieczystej, tj. założonej przed 1 stycznia 1947 r.,

   - nieruchomości opisanej w księdze wieczystej założonej po 1 stycznia 1947 r., ale przed założeniem ewidencji gruntów.

   Ostatni przypadek w dużej części dotyczy rolników, którym w latach 50. i 60. z urzędu założono księgi wieczyste dla nabytych przez nich nieruchomości rolnych od Skarbu Państwa, który te nieruchomości pozyskał jako mienie poniemieckie lub porzucone.

   2. Wskutek zwykłych błędów czy oczywistych pomyłek popełnionych w poprzednich latach istnieje niezgodność pomiędzy stanem ujawnionym w dziale I księgi wieczystej a w ewidencji gruntów. O ile oczywiste pomyłki wpisów w księgach wieczystych są stosunkowo sprawnie usuwane (z urzędu lub na wniosek) przez sądy wieczystoksięgowe, to błędne wpisy wynikające z błędów w dokumentach geodezyjnych będących podstawą wpisu do księgi wieczystej nie, na przykład: w dziale I księgi wieczystej wpisano działkę nr 1 obszaru 1826 metrów kwadratowych zgodnie z załączonym wyrysem z mapy ewidencyjnej, z wypisem z rejestru gruntów wymieniającym ten obszar, gdy w rzeczywistości był to obszar 1286 metrów kwadratowych.

   3. Wskutek błędów popełnionych przy odnowach ewidencji gruntów częste są przypadki na przykład: księga wieczysta kw. nr 234 jest prowadzona dla działki nr 50, a właścicielem ujawnionym w tej księdze jest Jan Kowalski, zaś księga wieczysta kw. nr 235 jest prowadzona dla działki nr 51, której właścicielami ujawnionymi są Jan i Maria małżonkowie Kowalscy - na prawach wspólności ustawowej. W ewidencji gruntów nieruchomości z kw. nr 234 i 235 zostały połączone w jedną działkę nr 100, a w ewidencji gruntów jako właścicieli tej jednej działki nr 100 wpisano Jana i Marię małżonków Kowalskich - na prawach wspólności ustawowej - ignorując odmienny stan prawny dotychczasowych działek.

   4. Gruntów przejmowanych pod drogi (decyzją wywłaszczeniową) nie odłączano z ksiąg wieczystych. Na przykład: w księdze wieczystej kw. nr 765 Jan Kowalski jest wpisany jako właściciel działki nr 52 obszaru 1 hektar 16 arów. Pomimo wywłaszczenia pod drogę 500 metrów kwadratowych w latach 70. Skarb Państwa nie odłączył z księgi wieczystej wywłaszczonej działki. Obecnie w ewidencji gruntów Jan Kowalski jest właścicielem działki nr 115 obszaru 1 hektar 900 metrów kwadratowych, a droga, w skład której wchodzi wywłaszczony obszar 500 metrów kwadratowych, jest oznaczona jako działka nr 15 i zawiera obszar 2 ha. Jeżeli w zasobie geodezyjnym znajduje się mapa podziału określająca wywłaszczaną działkę nr 52/2 i o ile organ wyda interesantowi poświadczoną kopię tej mapy, to w większości w praktyce wieczystoksięgowej można po sprostowaniu działu I księgi odłączyć z kw. 765 dawną działkę 52/1 i założyć dla niej, określając ją jako aktualna działka nr 115 obszaru 1 hektar 900 metrów kwadratowych, i wpisać Jana Kowalskiego jako właściciela, a w księdze wieczystej kw. nr 765 wpisać ostrzeżenie o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Ale zdarzają się przypadki braku tych map w zasobach ewidencyjnych czy też przypadki odmawiania przez urzędy wydawania odpisów tych map.

   5. Również dużo nieprawidłowości stworzono poprzez zaokrąglanie powierzchni. Do dnia dzisiejszego, chociaż od 2001 r. jednostka powierzchni ar nie obowiązuje, nadal mimo przedstawienia map z dokładnością powierzchni do 1 m2 w starostwach powierzchnie są zaokrąglane do 1 ara i gdy mamy w księdze wieczystej przyjętą powierzchnię w m2, to wobec zaokrąglenia w ewidencji gruntów powierzchni do ara od razu mamy niezgodność. Na przykład: Jan Kowalski dokonał podziału działki 10 na działki nr 10/1, 10/2 i 10/3, a następnie, przedstawiając u notariusza mapę podziału z adnotacją, że niniejszy dokument służy za podstawę wpisu do księgi wieczystej, i ostateczną decyzję o dokonaniu zmian w ewidencji gruntów, sprzedał działkę 10/1 obszaru 1119 metrów kwadratowych, pozostawiając działki nr 10/2 i 10/3 obszaru 2881 metrów kwadratowych, i w księdze wieczystej został wpisany taki obszar tych działek. Zaś w ewidencji gruntów zaokrąglono powyższą powierzchnię do 2900 metrów kwadratowych, wobec czego właściciel za pół roku, po sprzedaży pierwszej działki, przy sprzedaży następnej jest proszony przez notariusza o dostarczenie dokumentu geodezyjnego wyjaśniającego różnicę pomiędzy wpisem do księgi wieczystej a wpisem w ewidencji gruntów. Żądanie w takich przypadkach od interesanta, aby zlecił geodecie sporządzenie mapy dla celów prawnych kosztującej ok. 2000 zł, jest absurdem.

   6. Niezgodność pomiędzy działem I księgi wieczystej a ewidencją gruntów powstaje po odnowach ewidencji gruntów i z reguły jest usuwana z urzędu przez sądy wieczystoksięgowe wskutek zawiadomienia właściwego organu geodezyjnego. Ale organy geodezyjne nie zawsze są zainteresowane zawiadamianiem sądów wieczystoksięgowych o dokonanych zmianach z uwagi na odpłatność za wydawane wyrysy z map ewidencyjnych z wypisami z rejestru gruntów, według mechanizmu: gdyby sąd wieczystoksięgowy został zawiadomiony o dokonanych zmianach w ewidencji gruntów i z urzędu dokonałby sprostowania w księgach wieczystych, to nie byłoby zainteresowanych wykonaniem wyrysu z mapy ewidencyjnej z wypisem z rejestru gruntów w celu sprostowania księgi wieczystej.

   7. Zwłaszcza na terenach wiejskich spotyka się przypadki nieformalnego obrotu nieruchomościami pomiędzy rolnikiem a Skarbem Państwa, którego zmiany zostały odnotowane w ewidencji gruntów i wprowadzają niezgodność między tą ewidencją a księgą wieczystą, a której zainteresowany bez pomocy państwa nie jest w stanie wyjaśnić, np.:

   - liczne były przypadki dokonywanych przez rolników nieformalnych darowizn gruntów pod drogi czy inne inwestycje publiczne. To organ administracji nie dopilnował, aby darowizna ta była w formie aktu notarialnego, a jedynie dokonał zmian w ewidencji gruntów;

   - występują przypadki dopisywania bez tytułu prawnego rolnikom w wyniku odnów ewidencji gruntów fragmentów nieruchomości, np. Jan Kowalski z mocy ustawy uwłaszczeniowej z 1971 r. stał się właścicielem działki nr 34 obszaru 2,34 ha. Założył dla tej nieruchomości w 1975 r. księgę wieczystą, w której wpisano powyższą powierzchnię i nr działki. W wyniku odnowy ewidencji gruntów w 1982 r. przyłączono do tej nieruchomości grunt nieużytku o powierzchni 0,62 ha, a po odnowie nieruchomość została oznaczona jako działka ewidencyjna nr 66 i zawiera obszar 2,96 ha.

   W szczególności proszę o szczegółową odpowiedź, jakie dokumenty powinny być wydawane przez organy administracyjne w celu sprostowania działów I ksiąg wieczystych we wszystkich wyżej wymienionych przypadkach oraz w przypadkach zawinienia organów państwa - od jakich urzędów i przy przyjęciu jakiej procedury interesanci winni wymagać usunięcia nieprawidłowości. Chciałbym znać odpowiedź, czy ministerstwo widzi potrzebę przywrócenia instytucji wykazu zmian gruntowych. Również proszę o stanowisko, czy w przypadku wynikającej z winy organów państwa niezgodności między stanem w ewidencji gruntów a stanem ujawnionym w księdze wieczystej organy administracji geodezyjnej winny wydawać nieodpłatnie potrzebne do sprostowania dokumenty geodezyjne.

   Ponadto wnoszę o wyjaśnienie, czy stosownie do treści art. 18 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne dopuszczalne jest poświadczenie przez notariusza za zgodność z oryginałem kopii wypisu z rejestru czy wyrysu z mapy ewidencyjnej w celu załączenia poświadczonej notarialnie kopii jako załącznika do zawartego w akcie notarialnym wniosku wieczystoksięgowego. Moim zdaniem nie jest to ani rozpowszechnianie, ani rozprowadzanie, a w praktyce zakaz taki utrudnia obrót, zwłaszcza samorządom, zbywanie lokali mieszkalnych (musiałyby przy każdym zbywanym lokalu mieszkalnym przedstawiać oryginalny wypis z rejestru gruntów).

   Łączę wyrazy szacunku

   Poseł Edward Ośko

   Olsztyn, dnia 20 marca 2006 r.